作者:莱斯特
最近发现一个很有意思的现象。
一二线城市的咨询量趋缓，三四线城市的城市的购房问题却一反常态，加速上升。
前者好理解，一二线城市年后市场火热，接连出政策打压，大家普遍比较迷茫。但三四线城市，大都处于漫漫阴跌之中，没什么动静。
最后总结为：“焦虑性上涨”。
因为最近很多媒体都在鼓吹“板块轮动理论”，意思是：今年跟过去一样，新的房价周期已启动。一二线城市上涨后，被调控，紧接着需求会溢出到三四线城市，迎来新的增长。
甚至还拿出了案例，比如江门市，标准的三四线城市，但最近因为楼市太火，也跟着一二线城市被调控了。
那么真相到底是什么？三四线的房价会不会涨？大家又该怎样做决策？这是子木今天要帮大家解决的核心话题。
板块轮动
在楼市研究中，“板块轮动”是一个重要变量。
其中的逻辑是，一二线城市楼市火热，量价齐涨，被调控打压后，人们买不到或者买不起房子，引发焦虑，就会想办法在其他地方买房，或者是周边或者是三四线老家，赶一波财富大潮。
这就好比从高到低放三只桶，往最高的桶里注水，当第一个桶装满了之后，水就溢到了下面的第二只桶，第二只桶满了就到了第三只桶。
但注意了，经过我这么多年的研究：
板块轮动只能起到“火上浇油”的作用，而非“雪中送炭”。
怎么理解呢？
如果一个城市自身“潜伏”着巨大购买力，行情启动后，板块轮动的带来的购房需求可以把这场大火浇得更旺。
但如果一个城市自身就很差，没什么购房需求，行情萎靡不振，板块轮动带来的需求就无法溢到这个地方。
所以你会发现，上轮房价周期里的三四线城市，有的在年就早早跟着一二线城市房价上涨，但有的是在年甚至更晚，分化特别严重。
而对于三四线城市来说，这几年的核心购买力，还是由棚改货币化催生的。
库存风险
年，全国启动房价大潮，核心原因是“库存风险”，我记得当初国家统计局出的数据是，全国库存7个亿。
其中三四线是重灾区，库存占比高达80.67%。
那时候到处都是建成卖不出去的楼盘，三四线开发商们奄奄一息，银行债务压得喘不过气，地卖不出去，城市基建缓慢甚至停滞。
迫不得已，我们启动了轰轰烈烈的“棚改去库存计划”。
老房子被拆，居民拿着地方给的钱买新房子，激发了一波“内生性”购房需求，房价上涨，又继续带动伪刚需和炒房客入场，形成一轮购房盛宴。
威力恐怖如斯，仅年一年，就消灭了2.5亿库存。
但对于大部分三四线城市来讲，这波去库存并未带来真正的经济效益，提高薪资收入或者带动人口增长，只是让当地居民背上了更重的杠杆。