我是人间刍狗，一个不正经中偶尔正经、偏爱文学艺术的金融混子。
有很多朋友都在问我，现在这个经济形势，到底还要不要买房子？
其实国家已经很明确的表达了接下来对于房事的*策和意志。
读史以鉴今。要研究房事的走势，有一个方法，就是看看成熟市场，看看别人是怎样走过来的。
我们来举三个例子，美国，日本，香港。
这三者其实是很典型的例子。
美国，代表着大型的农村。地价基本没有价值。日本，代表着中型国家。土地有稀缺，一半城市一半农村。香港，是城邦型国家（地区）。
对于美国来说，美国完全都没有房地产。房地产在美国，并不是一项稀缺资源。美国的人均居住面积，大约在80平米左右。基本不存在“房痴”,“房奴”。以美国一套典型的小镇上的郊区房子而言。售价25万美元。大概分三部分组成。其中，建筑成本8万美元，地价8万美元，“建筑许可”8万美元。
建筑许可，这一块的成本，也是美国国家主义的典型失败。在美国建造新房子，你必须要得到左邻右舍的同意。包括新建房子的高度、颜色、建筑风格等，都有着严格的限制。这样做的结果最终是推高了房屋售价。
但无论怎么说，我们可以看见的是。在美国，“房地产”是完全不稀缺的。地价和建筑成本的比例，大约是1:1。
如果换算成人民币呢？你可以设想成：在中国内地农村，建一幢房子，只要25W元人民币。其中8W建筑成本，8W地价，8W交给村长。
其次说日本，日本的国土面积，37万平方公里，相当于中国二个省。日本的房地产市场，可以割裂分成二个市场：东京，非东京。
很多人都知道日本“房地产”狂潮。但进一步细心读阅史料的人，才会发现，这个狂潮，绝大部分都发生在东京。在东京以外的地方，哪怕在大阪，福冈这样的地方。房地产价格也不是太高。可能只有东京1/3的价格。和青岛也差不多。而在日本更低一级的行*区，在一些乡和镇，已出现了无人居住的村落。房地产甚至完全不值钱。一百万日元就可以维修拿走。
最后来说说香港。香港是一个城邦型的国家（地区）。全香港都很贵。哪怕最偏远的元朗，屯门，新盘也要近元/㎡。
这三个例子告诉我们的是什么呢：“房价和GDP，人均GDP，GDP增速无关”！！
这是一个非常非常重要的结论。我们曾看到，许多人把北京、上海的房价，和美国比较。并且问“美国的房价才卖多少”，还不如抛了房子移民呢。
那么请问：北京和长城关外的张家口，其人均GDP经济发展水平，其实是差不多的。这二者房价又差了多少倍呢？
房子到底会涨还是会跌？
根据官方数据，我国地方财*收入有超过一半（52.9%）来自于卖地以及房产相关的五大税。所有的修路、扶贫、新区建设，一多半是靠着卖地的收入，中国老百姓大部分的财富也都在房子里。
那么未来几年，一线城市、二三线城市和小城县城，将会有截然不同的房价走势。
一线城市房价稳中微调
首先，关于一线城市的房子我只有两个字的建议：买它！
北上广近两年房价虽然都有回调，但这些回调呢都是出于限购*策的控制，并不是说大家觉得一线房子没有吸引力了。限购又限售，就是让想买的人买不了，这样才能稍微降低一些价格而已。
但随着近两年实体经济的下行，大量生产资金开始寻找出路。环顾了所有投资方向，那么一线城市的房子便是最稳定最可靠的，几乎是跟*金一样的硬通货。
前些年实体经济还赚钱的时候，办厂开饭店还能发财的时候，大家的钱还有很多可以投资的地方，连余额宝的收益都比现在高很多。而现在，你问问周围做实体的老板们，如果手里攒了点钱，是愿意继续扩大生产呢，还是去买个房子？工厂关的越多，房价涨的越快。
所以，一线城市的房子跟当地工资已经没关系了，它已经成为了中文里的一种新的财富符号。
举个??：厦门的平均工资比省会福州差了很多，但是厦门岛内房价却已经到了七万！这离不开全福建的老板一起努力的结果。在厦门买套房，已经是福建老板们一种统一的财富符号，跟当地的上班族没有关系。
同样的道理，换汤不换药。北上广深的房价，是靠着全中国的老板们一起努力的结果，一旦现在开放限购，一线城市房价很轻松就能再翻一倍。很多当地工作的人听到这话可能会不太高兴，但是忠言逆耳，刍狗就爱说大实话。
有个网红图说中国败家行为排行第一的是卖房创业、排第二的是卖房炒股、炒股排在第三位。而致富排行榜则简单的多了，前三名分别是北京买房、上海买房和深圳买房。
不论是刚需还是投资，一线房产该买就买，不会吃亏。这里千万可不要心存侥幸，期待一线房价大跌。实际上一线城市上下班是错峰，买房也是会错峰的。具体来讲就是有的人这辈子就能买房，有的人得等下辈子。所以如果你真的需要，建议还是这辈子就想办法买了。任何专家，如果告诉你一线城市会大跌的，都是为了迎合屌丝，千万不要相信。
小城和县城泡沫会破
一线城市是铁打的泡沫，小县城才是真的泡沫。
根据中国社科院最新的《中国住房发展报告》，年人口将迎来拐点，房地产总体需求将会有所降低。
小城和县城的房子是消耗品，购买的主力是周边乡镇的农村人口，以及外出打工的农民工返乡买房。近二十年，我们城镇化已经从百分之二三十做到了60%，有能力买房的农民大多已经买过了。现在农村的老龄人口比例大，村里已经没有多少年轻人了。这就导致了，农村不会再有更多的年轻人去补充县城人口，而县城的年轻人又往大城市迁徙，所以县城的刚需就很少了。再加上县城的土地供应量相对充足，房子不存在紧缺，本地人该买的都已经买了，外地投资不会到小城市去。农村或者郊区又便宜又大的房子多了去了，你会去买吗？
从5月以来，四五线城市库存面积每周增长约1%，卖房周期长达24个月。这说明小城市卖房越来越难，刍狗猜测很快就会有开发商顶不住资金压力开始降价。
所以小城和县城的房价很明朗了，就是会降。如果不是特别刚需，自然不用着急下手。
二三线城市的两极分化
最值得一聊的是二三线城市的房价。投资客划重点：这些地方可能是你最后的机会。
像杭州、南京、成都、宁波这种欣欣向荣的二线城市，房价的趋势非常明显，只要*策一放宽就有很大的上涨空间。
原因也很直接，这些地方的房价事关金融安全。如果二三线城市房价下跌超过三成，就会出现银行抵押资产的缩水。
为什么呢？因为大家买房的首付是30%，而70%是银行的贷款，房价下跌超过三成，压在银行手上的抵押物就抵不上它借出去的房贷了，银行自己的资产缩水，就不得不减少对外放贷，那么就会开始对企业抽贷，企业本来已经举步维艰。各个行业资金链都很紧张，贷款一断，事业完蛋。很多企业就会出现裁员降薪、白领失业，还不起房贷。这样一来，实体和房价会进入恶性循环的漩涡。国家是绝对不会允许这样的事情发生。*府在财*和货币*策里设计了多重防火墙来阻止这件事情发生。
所以，作为中流砥柱的二三线城市房价，早已经不是一个简单的住宿问题，它事关金融安全，你就别嫌贵了，肯定不会大跌的，赶紧挑一挑哪里的房子有潜质吧。
那么怎么看哪些地方会涨呢？想靠买房投机致富的情况我们今天先不说，只说普通人买房子自住or改善，我们一起来看三个数据帮你做决策。
第一个是限购越严格的地区潜力越大，限购限贷的本质就是人工干预在压制房价，反过来看呢就是当地房价还有很大空间。就好比一群人一起爬山，爬的太快就给你背上压几包沙袋，这样大家还能一起有说有笑的共同前进。现在你想知道这群人里谁能爬的最快，爬的最高，很明显身上沙袋多的就是最有潜力的。
像六七月份的时候，深圳、杭州、东莞、南京、宁波这些房价起飞的地方，马上就被一堆*策限制起来。那么恭喜朋友们这些地方的房子买到就是赚到。
第二个数据是人口净流入。本着人在哪儿钱就在哪儿的原则。
比如从年到年，深圳常住人口增量两百万，为这一轮房价上涨奠定了基础。
未来中国的城市间虹吸效应会越来越明显，强者愈强，弱者越弱。大的人口趋势是由北向南，由西向东的迁徙。
年，人口净流入的十大城市，房价都显示出了很好的前景，价格稳中看涨。
杭州（净流入55.4万人）、深圳（净流入41.22万人）、广州（净流入40.15万人）、宁波（净流入34万人）、佛山（净流入25.29万人）、成都（净流入25.1万人）、长沙（净流入23.98万人）、重庆（净流入22.53万人）、郑州（净流入21.6万人）和西安（净流入19.98万人）。
而反过来看，像梅州、连江、汕头、江门等，这些基本都是人口净流出的城市，目前商品住宅消化周期均在30个月以上，房子不太好卖，这也符合判断。
在中西部省份，只有省会等少数城市是人口净流入的，大多数小城人口都在流出。比如江西、山西、河南、湖北、陕西、甘肃等地，基本上都只有1~2个城市人口在净流入，其余城市人口均在净流出。想知道自己所在城市的房价前景如何，看看人口流向就知道了。
第三个关键指标，很少有人会