4月22日江门出台限购*策，27日，鹤山住建紧接着发布新*，楼市限贷范围扩大。8月江门银行首套房贷基准利率上调5%......楼市*策多维度收紧，调控风愈刮愈烈，江门限购令执行半年有多，是否达到调整预期？*策有没有达到立竿见影的效果？土地市场为何越来越火爆？针对一系列楼市热点问题，江门新浪乐居特别邀请了几位业内大咖进行了深度解读。
广东中原地产营销总监莫志华：
市场缺货压力明显
预计江门年末楼市成交表现仍不错
以9月份数据为例，江门中心两区共14个住宅项目取得预售证，供应量达到套，环比上升6.9%。签约套，14.13万㎡，签约面积环比上升4.8%，同比下降36%；价格方面，住宅网签均价10,元/㎡，环比上升4.7%，同比上涨43%，创城区均价新高。在“金九银十”的带动下，各大开发商纷纷积极推货，9月共有13盘推新，总体去化率达75%。
从数据来看，限购调整半年后江门楼市市场热度不减，签约均价再创新高。莫志华分析：“虽然4月份开始执行限购限贷*策，但*策难改市场高热，后市继续稳步上行”。他认为限购没有明显扭转市场高热的态势，但促进了市场分化调整。
自年以来，江门中心城区一手住宅供求比维持在0.73的低位，其中年1-9月累计签约达.3万㎡。年9月末，江门中心两区一手住宅已批未售库存量共6,套，环比升7%。9月份江门城区一手住宅增多致库存量小幅上升，但库存去化期仅3.1个月，市场缺货压力依然明显。
就市场新货总体而言，目前仍呈短缺态势，且土地市场比较火热，传递出市场上升预期，莫志华预计江门年末地产市场仍会有不错的成交表现，但成交量在供应不足的压力下有所降低。限购*策虽然会使得江门年末成交缩量、房价涨幅趋缓，但造成的影响并不大，他预测未来*策暂时不会再升级。
谈到土地市场，莫志华认为江门房地产市场投资依然会受到各大房企的青睐。目前房企纷纷高价拿地，说明开发商对于江门房地产市场预期向好。
莫志华剖析造成这股土地热潮的原因有以下几点：首先一二线城市调控加强，市场受*策不确定性影响过大，同时土地资源紧缺，开发商拿地成本过高；其次在于一二线城市的购买行为外溢，催生了大部分三四线城市地产销售价格，激发了开发商拿地热情。对于开发商而言，江门市场销售利好，量价齐升，资金充实，增补库存，致使开发商拿地积极性高涨。因此，选择投入少、风险低的江门市场成为必然。
同时，购房者需求的提升也迫使房企不断转型，从粗放型开发逐渐向专注精品转变。在江门楼市成长相对稳定，多年未涨的价格爆发后，库存见底，引起众多开发商纷纷抢占市场，积极购买土地。“江门地区目前不缺房子，缺好房子”。新晋开发商在江门输出着一二线城市的产品心得，逐渐在当地独占鳌头，成为最有力的竞争者，再加上他们信誉度较高，产品品质较好，配套服务较为完善等种种优势。
尤其是在粤港澳大湾区这个发展趋势的重大利好下，江门是粤西地区的出入门户，将会起到良好的辐射作用。随着江门的总体实力和经济地位不断提升，外来品牌开发商群雄逐鹿，在一二线城市限购*策不放松的时期，他预测这种土地热潮还会持续下去。
美智地产总经理汤建*：
四大利好因素加持
未来开发商会重点投资江门
现阶段江门土地市场