今天，我们来看看身为投拓人对于拿地是怎么解读的。
地产圈有一个常识，就是一个地产项目的成功基本遵循""法则。即40%取决于拿对土地，30%取决于产品定位，销售企划20%，剩下10%是市场机会。所以，拿地正确与否，对开发商而言，至关重要。
"可以说，拿地是一门科学，更是一门艺术，与其谈拿地，不如谈城市；与其谈城市，不如谈产业；随产业看城市，随产业看购买力，产业非常重要。"
投资拿地是门活儿“我必须要说的是，任何地产投资人做出的预计售价预测，都会在极快的时间内得到市场检验。从获取土地，到开售，业内品牌地产商的平均所需时间，大致是20个月即1年零8个月时间。如果检验结果正确，那么这个投资人将得到重视；而如果检验结果错误，他甚至有可能需要临不得不改行的厄运，因为他的责任无可推脱，他造成的损失无可弥补，业内也将很快知道他的糗事，并会在这个小圈子里反复传播。而且，地产投资人几乎时刻都要面对不同的地块，他们都需要做出预计售价的判断。就我而言，我所在的城市，一年推出市场的地块超过50宗，平均每个星期，就会有一宗在这个城市不同区域的地块推出市场。投资人必须要判断这些地块是否具有投资价值，价值有多大。如果投资人仅仅只知道一个目前的市场销售数据，而对数据背后的客观规律毫无认知，那么他犯下重大的判断错误，就只是一个时间问题了。不是今天，就是明天，他必然会因为过高或过低的预计售价，从而导致拿下烂地，或者错过好地。
纯粹基于生计所迫，我开始试图透过无穷无尽的市场销售数据，探寻城市房地产的根本规律。
房地产四重需求与特点一、四重需求：
对房地产的需求，一般而言，按从低到高的顺序可分为：首次置业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。每一个城市，都会体现出以某一种需求为主的特征。
举例而言，珠海江门和肇庆，是典型的首次置业型需求城市。（很不幸，把珠海放在这里了。珠海由于其莫名其妙的旅游城市的定位，人口又少，经济也算不上发达，一直都是做点首次置业型客户的生意。前两年的楼市大涨，开始表现出强烈的投机型特征，这也是这种旅游城市的楼市特点：在首次置业和投机型需求之间跳跃，暴涨暴跌特征明显。）佛山东莞，就是典型的改善型需求为主的城市。广州大致是介于投资性需求与改善型需求之间。而深圳，介于投资与投机之间。中山和惠州是两个非常特殊的城市。中山是纯粹由乡镇合并而成的一个怪胎，没有市区，它的需求大致介于首次置业型和改善型之间。而惠州，是一个投机盛行的城市，它受深圳的投机之风影响太深。当然，这只是我对珠三角几个城市的需求特征做出的简单总结。（注：作者写在几年前，可能已时过境迁，大家作者要看的是分析角度和思路。）
在一个城市的内部不同区域，又体现出不同的特征。譬如，以广州为例，天河中心区是投资性需求旺盛，而番禺区目前表现出的是改善型需求为主，花都区，就正在从首次置业阶段，向改善型需求阶段过渡。
不同的需求，所表现出的楼市外部特征，差异非常明显。
二、不同置业需求的差异性：
首次置业型需求对产品的要求不高，1梯4户、6户、8户都非常常见，客户对通风采光之类没有特别的需求，对房屋朝向的要求也不高，最大的